በዛሬው ጽሁፋችን የቤት ኪራይ ውል በኢትዮጵያ ህግ በሚል ርዕስ ዙሪያ ሰፋ ያለ ማብራሪያ አቅርበንላችኋል መልካም ንባብ!
የውል ምንነት፡-
————
ዉል ምንድን ነዉ? ከሚለዉ ፅንሰ-ሀሳብ ስንነሳ “ዉል አንድን ግዴታ ወይም ከዚሁ ግዴታ ጋር የተያያዙ ሌሎች በርከት ያሉ ግዴታዎችን የሚያቋቁም ተግባርን የሚያመለክት አነጋገር ነዉ” በማለት ፕ/ር ጥላሁን ተሾመ ተርጉመውታል፡፡ በዚህ ግዴታ ባለገንዘብ የሆነዉ ወገን አንድ ነገር እንዲፈጸምለት የመጠየቅ መብት የሚኖረዉ ሲሆን ባለዕዳዉ ደግሞ አንድን ነገር የመፈጸም ግዴታ ይጠበቅበታል” በማለት አብራርተዉ ገልፀዉታል፡፡
እንዲሁም በፍ/ሕ/ቁ 1675 ላይ “ዉል ማለት ንብረታቸዉን የሚመለከቱ ግዴታዎችን ለማቋቋም ወይም ለመለወጥ ወይም ለማስቀረት ባላቸዉ ተወዳዳሪ ግንኙነት በሁለት ወይም በብዙ ሰዎች መሀል የሚደረግ ስምምነት ነዉ” በማለት ትርጉም ሰጥቶታል፡፡
የዉል አመሠራረት፡-
————-
በፍ/ሕ/ቁ 1678 መሰረት በሕግ ፊት የሚፀና ውል የሚከተሉትን ማሟላት አለበት፡- ዉል የሚፈፀመዉ ለመዋዋል ችሎታ ባላቸዉ ሰዎች መካከል ጉድለት የሌለው ስምምነት መኖር፣ ተወያይ ወገኖች የሚዋዋሉበት ጉዳይ በእርግጠኝነት የሚቻል፣ ህጋዊና ሞራላዊ ጉዳይ ላይ መሆን የገባዋል፣ የዉል አቀራረጹ ወይም አፃፃፉ በህግ (ፎርም) ተለይተዉ የተቀመጡ ወይም ተዋዋይ ወገኖች ተለይቶ እንዲቀመጥ ከተስማሙበት የዉል ጉዳይ በቀር የተለየ የዉል ፎርም የማያስፈልግ መሆኑ፡፡
ከዚህ በላይ የተመለከትነዉ የዉል ትርጉም እና የዉል አመሰራረት ለሁሉም አይነት ዉሎች (የቤት ኪራይ ውል ጨምሮ) የሚያገለግል ደንብ ነዉ፡፡ ይህም የዉል ጠቅላላ ደንብ በመባል ይጠራል፡፡ ይህም የሆነበት ምክንያት ይህ ደንብ ለጠቅላላ ዉልም ይሁን ለልዩ ዉሎች የሚያገለግል ስለሆነ ነዉ፡፡
የቤት ኪራይ ዉል
———-
በህጋችን ላይ የቤት ኪራይ ዉል ትርጉም ባይሰጠዉም ከህጉ ድንጋጌዎች በመነሳት “አንድ የቤት ወይም ህንፃ ባለቤት ወይም ባለይዞታ የሆነ ሰዉ ቤቱን ወይም ህንፃዉን ሙሉ በሙሉ ወይም የተወሰኑ ክፍሎችን ወይም አንዱን ክፍል ለሌላ ሰዉ ከነዕቃዉ ወይም ባዶዉን የተወሰነ የኪራይ ዋጋ በመቀበል ለተወሰነ ጊዜ ወይም ላልተወሰነ ጊዜ አስተላልፎ መስጠት /ማከራየት/” ማለት ነዉ በማለት በግርድፉ ትርጉም ሊሰጠዉ ይችላል፡፡ ነገር ግን የሆቴል ክፍልን ለተወሰነ ጊዜ ተከራይቶ መኖርን አያካትትም፡፡ (ፍ/ሕ/ቁ 2945)
የኪራዩ ክፍያ መጠን እና ጊዜ፡-
————–
ተዋዋዮቹ ለፈለጉት ጊዜ ያህል በዉላቸዉ እንዲቆይ፣ በፈለጉት ዋጋ እና በተስማሙበት ጊዜ ክፍያዉ እንዲፈፀም በዉላቸዉ ዉስጥ ሊስማሙ ይችላሉ፡፡ ነገር ግን በዉላቸዉ ዉስጥ እነዚህን ነገሮች ካልገለፁ በህጉ የተቀመጠው ተፈፃሚ ይሆናል፡፡ በፍ/ሕ/ቁ 2950(2) ላይ ተዋዋይ ወገኖች በዉላቸዉ ዉስጥ የኪራዩን መጠን ካላስቀመጡ ወይም በሚያጠራጥር ጊዜ የማዘጋጃ ቤት ባለስልጣናት በወሰኑት ታሪፍ መሠረት ወይም የተወሰነ ታሪፍ ከሌለ የቦታዎቹን ልማድ በመከተል የሚወሰን መሆኑ ተደንግጓል፡፡ የዉሉን ቆይታ ጊዜ በተመለከተ ለተወሰነ ጊዜ ወይም ላልተወሰነ ጊዜ ሊሆን እንደሚችል በዚሁ ሕግ ተመላክቷል፡፡
የኪራዩ ዋጋ የሚከፈልበትን ጊዜ በተመለከተ በፍ/ሕ/ቁ 2951 ላይ ተዋዋይ ወገኖቹ በዉላቸዉ ዉስጥ ያልተስማሙበት ከሆነ፡- የቤት ኪራይ ዉሉ ለአንድ ወይም ለብዙ አመታት ተደርጎ እንደሆነ ኪራዩ በየሶስት ወሩ መጨረሻ የሚከፈል ይሆናል፡፡ የቤት ኪራይ ዉሉ በጣም አጭር ለሆነ ጊዜ ወይም ላልተወሰነ ጊዜ ተደርጎ እንደሆነ በየወሩ መጨረሻ ላይ የሚከፈል ይሆናል፡፡
የተከራዩትን ቤት ስለማደስ፡-
——————
ተዋዋይ ወገኖች በቤት ኪራይ ዉሉ ዉስጥ የቤቱን እድሳት በተመለከተ ከተስማሙ በዉሉ መሰረት የቤቱ እድሳት ይፈፀማል፡፡ ነገር ግን ተዋዋዩቹ ስለ ቤቱ እድሳት በዉላቸዉ ላይ የገለፁት ነገር ከሌለ ማደስ ማለት የቤቱ መዝጊያዎችን ወይም መስኮቶችን፣ የቤቱን ወለሎችን ወይም ንጣፎችን፣ የዉሃ መስመሮችንና የፍሳሽ ማስወገጃዎችን ማደስ እና ቤቱን የማፅዳት እና በደንብ መያዝ መሆኑን በፍ/ሕ/ቁ 2954 ላይ ተደንግጓል፡፡ ተከራዩ ሊያድሳቸዉ የሚገባዉን የተከራያቸዉን ቤቶች በራሱ ኪሳራ ለማደስ ይገደዳል በማለት በፍ/ሕ/ቁ 2953 ላይ ተደንግጓል፡፡ ይህም ማለት ተከራዩ በኪራይ ዉሉ ዉስጥ ለማደስ በተስማማዉ መሰረት በራሱ ወጭ ለማድስ ይገደዳል ማለት ነዉ፡፡
የተከራዩትን ቤት ስለማከራየት፡-
——————-
ሁለቱም ወገኖች ከተስማሙ የተከራየ ቤት ለሌላ ሰው መልሶ ሊከራይ ይችላል፡፡ ቢሆንም የቀድሞ ግዴታዎች ቀሪ አይሆኑም፡፡ (የፍ/ሕ/ቁ 2960)
የቤት ኪራይ ክፍያን በጊዜዉ አለመክፈል ዉጤት፡-
——————-
ተከራይ የሆነዉ አካል የቤት ኪራይ ክፍያዉን በጊዜዉ ያልከፈለ እንደሆነ ወይም ሳይከፍል የቆየ እንደሆነ የሚያስከትለዉ ዉጤት በፍ/ሕ/ቁ 2952 ላይ ተቀምጧል፡፡ በዚሁ መሠረትም፡- ዉሉ ለአንድ ዓመት ወይም ከዛ ለበለጠ ጊዜ የተደረገ ከሆነ የሠላሳ ቀን ማስጠንቀቅያ፣ ለአጭር ጊዜ የተደረገ ከሆነ አከራዩ የአስራ አምስት ቀን ማስጠንቀቅያ በመስጠት፣ በዚህ ጊዜ ካልተከፈለ ዉሉን የሚያቆርጥ መሆኑን መንገር ይችላል፡፡
የቤት ኪራይ ዉል የሚፈርስባቸው ምክንያቶች፡-
——————-
ተዋዋይ ወገኖች ያደረጉት የቤት ኪራይ ዉል በተለያየ ሁኔታ ሊቋረጥ ይችላል፡፡ እነዚህም፡- የቤት ኪራይ ዉሉ ጊዜዉ ሲያበቃ፣ ተዋዋይ ወገኖች በስምምነት ዉላቸዉን ለማቋረጥ ሲስማሙ፣ ተከራይ ኪራዩን በጊዜዉ ባለመክፈሉ አከራዩ የማስጠንቀቂያ ጊዜ ሰጥቶት በዚህ ጊዜ ዉስጥ ሳይከፍል በመቅረቱ አከራዩ ዉሉን ካቋረጠዉ፣ አከራዩ ቤቱን ሲያድስ ለተከራዩና ለቤተሰቡ አስፈላጊ የሆነዉን መኖሪያ ሊጠቀምበት የማይችል ያደረገዉ እንደሆነ ተከራይ አከራዩን በመጠየቅ ውሉን ሲያፈርስ (ቁ. 2956/2/)፣ አከራይ ቤቱን ፈልጎት ለተከራይ ማስጠንቀቂያ ጊዜ በመስጠት ወይም ተከራዩ ቤቱን መልቀቅ ፈልጎ ለአከራዩ ማስጠንቀቂያ ጊዜ በመስጠት ሲያቋርጥ፡፡
ከዚህ በላይ በተጠቀሱት ምክንኛቶች አንድ የቤት ኪራይ ዉል ሊቋረጥ ይችላል፡፡ ነገር ግን አከራይ ቤቱን ፈልጎት ለተከራይ ማስጠንቀቂያ ጊዜ በመስጠት ሲያቋርጥ አከራዩ ሊሰጥ የሚገባዉ የማስጠንቀቂያ ጊዜ ምንያክል መሆን አለበት የሚለዉ በህጉ መልስ አልተሰጠዉም፡፡ ይህ ጉዳይ በህብረተሰቡ ዉስጥም የተለያየ ዉዥንብር እና ጭቅጭቅ ሲፈጠር ይታያል፡፡ በፍትሐ ብሔር ጉዳያች ህግን ስንተረጉም ከምንከተላቸዉ መርሆች አንዱ ለተመሳሳይ ጉዳይ ተመሳሳይ ሁኔታን (አናሎጂ) በመጠቀም መተርጎም ይቻላል፡፡
በዚሁ መሰረትም አከራይ ቤቱን ፈልጎት ለተከራይ ማስጠንቀቂያ ጊዜ በመስጠት ሲያቋርጥ አከራዩ ሊሰጥ የሚገባዉ የማስጠንቀቂያ ጊዜ ተከራዩ ኪራዩን በጊዜዉ ባለመለክፈሉ አከራዩ በፍትሐ ብሔር ህግ ቁጥር 2952 መሠረት የሚሰጠዉ የማስጠንቀቂያ ጊዜ ለዚህም
ተግባራዊ ሊሆን ይችላል፡፡ ይህም ማለት፡- የቤት ኪራይ ዉሉ ለአንድ ዓመት ወይም ከዛ በላይ ጊዜ ተደርጎ እንደሆነ አከራዩ የሠላሳ ቀን ማስጠንቀቅያ በመስጠት፣ የቤት ኪራይ ዉሉ ለአጭር ጊዜ ተደርጎ እንደሆነ አከራዩ የአስራ አምስት ቀን ማስጠንቀቅያ በመስጠት፣ ዉሉን ሊያቋርጥ ይችላል፡፡ ወሉ ላልተወሰነ ጊዜ የተደረገ ከሆነ ግን ሕጉም ስላልመለሰው ለክርክር ሊዳርግ እንደሚችል መገንዘብ ይቻላል፡፡
የኢ.ፌ.ዲ.ሪ ጠቅላይ ዐቃቤ ሕግ
Related stories   ልደቱ አያሌው "ደህንነት" ያስታጠቃቸው መሳሪያ ዋስትና ሊያስከለክላቸው እንደማይችል በድጋሚ ገለጹ፣

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *